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嘉兴在线新闻网     2019-07-17 22:37     手机看新闻    我要投稿     飞信报料有奖

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  内地的房企该不该多元化发展、该如何多元化发展是近年来房地产行业内部讨论较为激烈的话题。不久前各大龙头房企又陆续提出了新一轮多元化举措,碧桂园提出地产、农业和机器人将成为未来三大重点发展方向,万科更注重物业、租赁住宅与物流仓储等领域的发展,恒大则宣布已完成文化旅游、大健康、新能源汽车的全面布局并提出在5年内不会涉足其他大产业。

  值得注意的是,各家房企对多元化发展的讨论非常热烈的时期多集中于楼市下行阶段,待到楼市触底反弹之时房企基本上都快速地把多元化发展抛于脑后。近几年那些真正转型做了多元化发展的房企却被屡屡压重注在房地产主业的房企远远甩在了后面,前四名龙头房企的房地产业务占总营业收入比例无一例外都超过了95%,可以说龙头房企近年来的多元化发展虽酝酿已久但目前仍停留在试水阶段,主要重心仍在房地产行业,并未将整体战略导向完全转向多元化方向。

  其中最根本的原因在于,房地产行业无疑是近20年中我国能给投资者和从业者带来投资回报最好的行业,短期房地产企业还未找到比房地产行业利润率更高的行业。国家统计局数据显示,2018年全国商品房销售面积达17.17亿平方米,同比增加1.3%,销售额近15万亿元,同比增加12.2%,创历史新高。与此相对应,龙头房企销售面积与销售额也创了历史新高,碧桂园销售金额7286亿元,同比增长31.25%,万科销售金额6069.5亿元,同比增长14.5%;恒大销售金额5513.4亿元,同比增长10.1%。

  房地产行业快速发展的背后其实主要依托以下三个方面,一是我国城镇化率的快速提升,我国城镇化率在1998年仅为33.35%,到2018年已提升至近60%,城市人口占总人口比例的提升带来了巨大的房地产居住需求;二是我国经济的快速发展带来了城镇居民可支配收入的快速提升,1998年我国城镇居民人均可支配收入仅5425元,到2018年末已达39251元,增幅超6倍,居民收入增加后增加在居住上的消费是一个必然结果;三是广义货币增速常年快于GDP增速,货币超发会引起房地产等资产价格的上涨。

  但近年来上述三个方面陆续在发生一些潜移默化的变化,每一次变化都会影响到房地产行业的总需求的变化,总需求的变化更会直接影响房企是否进行多元化转型发展的战略布局,可以说每到这一节点对房企而言都是一次赌局,赌对了就可以快速扩张,赌错了则可能被同行远远甩在后面。

  2012年,我国人口结构率先出现变化,这一年劳动人口数量和占比首次下降,国家统计局数据显示2012年我国劳动年龄人口9.37亿人,比上年减少345

  万人,占总人口的比重69.2%,比上年下降0.6%。这意味着从这一年起我国最核心的人口红利开始触顶,劳动力成本不再便宜,而人口红利是我国加入世贸组织融入全球化生产链条中较为重要的一个环节。这也要求经济必须开启转型升级之路,由传统要素拉动型转向知识拉动型,从发达国家经验来看这一转型往往不会一帆风顺,并可能带来城镇化速度放缓、经济增速下降等问题。也正是在这一年,万科在研究了全球多个国家发展经验后,头一次喊出了房地产行业已由“黄金时代”步入“白银时代”,也意味着房企正式开启多元化发展之路,在随后几年万科也确实进行了一些多元化的试水并放慢了扩张的节奏。

  与万科不同的是,房地产行业的几个后来者却坚信2012年绝不是房地产行业的顶峰,随即加大了在二三四线城市的扩张力度,随后几年也确实证明了这些后来者的豪赌是正确的,2012、2015年经济出现下行压力之时,房地产最后都成为了挑起拉动经济增长的重担的行业,那些前期大举扩张的房企在2013、2016年房价大涨之时都赚得盆满钵满,这也让这几个后来者超越了万科,成为房地产行业新的龙头。

  2019年,坚定的看多房地产还是多元化发展的决策又一次摆在了各房企的面前,是否仍压注在房地产对广大房企而言无疑又是一道难题。当前支撑房地产行业快速发展的几大要素变化进一步加快。其一,人口结构变化加快,全面二孩政策出台以来新出生人口首次出现下降,老龄人口比例则快速增加,城镇化进程有所放缓,2018年城镇化率增幅为1.06%,慢于2017年增幅的1.17%。虽然我国城镇化率距离发达国家的80%仍有很大差距,但受制于人口结构的变化未来城镇化率提升的速度有可能出现放缓迹象。其二,支撑房地产等资产价格的货币超发不复存在,M2增速逐渐与GDP增速相匹配。其三,传统楼市调控政策已逐渐被房地产长效机制所代替,房地产税的进程也在加快。其四,2018年末商品住宅施工面积仍有57亿平方米,建成后未来三年可供1.6亿人居住。总体而言,我国商品房供给总体已不能再言紧缺,供需不平衡的问题更多的存在于区域不平衡,近期黑龙江鹤岗二手房现白菜价也从一个侧面反映出收缩型城市房屋供给总体过剩的事实。

  事实上,任何一个行业都会经历萌芽期、成长期、成熟期和衰退期四个周期,房地产行业也如此,指望房地产行业利润率能持续保持高增长并不现实,只不过近几年房企争议的焦点在于我国房地产行业的天花板到底在哪、到底在哪年会触顶。从当前头部房企的收入结构上看,重心虽仍在房地产主业上,短期将重心转换至多元化发展方面不太现实,但已开始重视多元化的布局。综合考虑当前我国人口结构变化、货币增速放缓、房地产长效机制处于构建之中等方面因素,房企今年多元化发展或将不得不提速。


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